Introducción: ¿Por qué ahora?
Aunque muchos consumidores creen que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios ya expiró, sentencias recientes del TJUE y del Tribunal Supremo reabren la puerta a estas reclamaciones. En 2024-2026 se ha consolidado la doctrina de que el plazo de prescripción solo comienza cuando una cláusula abusiva es declarada nula. En la práctica, esto significa que miles de hipotecas anteriores a 2019 podrían dar derecho a recuperar hasta una media de 1.000€ a 1.500€ (o más) de los gastos que pagaste de más.
Estos cambios cobran sentido en un contexto global. En países como Estados Unidos, por ejemplo, el comprador de una vivienda suele asumir todos los costes de cierre (tasación, títulos, impuestos, etc.) al firmar la hipoteca, por lo que no existe un mecanismo legal para reclamarlos después. En España, en cambio, el marco legal y la jurisprudencia actual protegen ahora al consumidor, permitiéndole recuperar los pagos indebidos impuestos por el banco.
Mientras muchos hipotecados están pendientes de si el Euríbor en 2026 bajará lo suficiente como para aliviar sus cuotas, la realidad es que recuperar los gastos pagados de más es la forma más rápida de obtener liquidez inmediata sin depender de las decisiones del BCE
¿Qué gastos puedes reclamar exactamente?
Los tribunales españoles han detallado qué partidas pagadas por el cliente no correspondían a su cargo. En general, se reclaman los gastos de constitución o modificación de la hipoteca que legalmente debía asumir el banco. Los principales son:
- Registro de la Propiedad (100%): El banco debe asumir íntegramente este coste, ya que la inscripción del préstamo beneficia principalmente a la entidad.
- Gestoría (100%): El banco también debe pagar el 100% de los honorarios de gestoría, pues suele ser una gestoría impuesta por la entidad para tramitar la hipoteca.
- Tasación (100%): Si la tasación fue exigida por el banco (tasadora impuesta o sin opción real), puedes reclamar la totalidad del gasto de tasación.
- Notaría (50%): Según la doctrina del Tribunal Supremo, corresponde reclamar el 50% de los gastos notariales, ya que tanto el banco como el cliente se benefician de la firma de la escritura.
En resumen, todos los costes de registro, gestoría y tasación son recuperables al 100%, y la notaría al 50%, de acuerdo con la normativa y las sentencias recientes. (Nota: los impuestos y otros gastos distintos a la constitución de la hipoteca no entran aquí).
El mito del plazo: ¿Sigue siendo posible en 2026?
Contrario a lo que alegan algunos bancos, no existe un plazo de reclamación predefinido contado desde la firma. El Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) sentenció que el consumidor no tiene obligación de conocer de antemano la abusividad de la cláusula; por tanto, el plazo de prescripción no comienza hasta que una sentencia firme declara nula la cláusula abusiva.
En enero de 2026, el Tribunal Supremo ratificó este criterio: el tiempo no corre en tu contra si no sabías del engaño, a menos que el banco demuestre lo contrario. En palabras claras, la vía de reclamación sigue abierta incluso para hipotecas muy antiguas o ya canceladas. No importa si firmaste en 2004, 2010 o 2018; si tu cláusula de gastos es abusiva y aún no ha sido anulada por un juez, puedes reclamar los gastos indebidamente pagados.
Gastos de prestamos a caixabank-tribunal supremo
Paso a paso para reclamar (sin abogados al principio)
- Localiza las facturas. Reúne todas las facturas o recibos de los gastos (notaría, registro, gestoría, tasación) relacionados con tu hipoteca. No es imprescindible la escritura completa; bastan los justificantes de pago. Si te faltan facturas, solicita copias al notario, al registro, a la gestoría o a la tasadora, ya que el banco no está obligado a conservar ni entregarte estos documentos.
- Reclama al Servicio de Atención al Cliente (SAC) del banco. Presenta un escrito al SAC de tu entidad explicando tu caso. Según el Banco de España, este paso previo amistoso es obligatorio antes de ir a otras instancias. Adjunta copias de las facturas y argumenta que esos gastos legalmente eran del banco. Espera la respuesta en los plazos legales.
- Recurre al Banco de España. Si el banco rechaza tu reclamación o no responde dentro de los plazos establecidos (15 días hábiles en servicios de pago; 1-2 meses en otros casos), puedes elevar tu queja al Banco de España. Prepara copia de tu reclamación y de la respuesta del banco (o constancia de incumplimiento de plazos), ya que se te exigirá demostrar que iniciaste el trámite ante el SAC. El Banco de España evaluará tu reclamación y podrá instar a la entidad financiera a resolverla.
Estos pasos iniciales son sencillos y no requieren abogado. Si el banco persiste en la negativa, podrías finalmente acudir a la vía judicial con un profesional, pero para empezar la gestión puedes hacerlo personalmente siguiendo este orden.
Gastos a plazos
¿Qué pasa con la Comisión de Apertura?
La comisión de apertura (cargo inicial por formalizar la hipoteca) también puede reclamarse en muchos casos. La jurisprudencia es clara: solo es válida si el banco demuestra que corresponde a un servicio real y específico. Si la entidad no justifica con detalle los gastos concretos cubiertos, la comisión se considera abusiva. En particular, el Tribunal Supremo y el TJUE exigen acreditar cada gasto por estudio o tramitación del préstamo; de lo contrario, la comisión por apertura puede declararse nula y devolverse al cliente. En la práctica, si tu apertura fue un porcentaje genérico (ej. 0,5%-1% del préstamo) sin desglose, podrías reclamar su devolución junto con los demás gastos.
¿Es abusiva la apertura de entrada?
Conclusión y llamada a la acción
No dejes que tu banco se quede con ese dinero por pereza o miedo. Tienes derecho a reclamar lo que pagaste indebidamente en tu hipoteca. Las sentencias recientes han dejado claro que la reclamación es más viable que nunca, incluso para hipotecas antiguas. Con un poco de esfuerzo y sin abogado al inicio, puedes recuperar los gastos de registro, gestoría, tasación y parte de notaría que no te correspondían. En definitiva, no estás solo: las normativas actuales protegen a los consumidores y facilitan el camino para recuperar ese dinero.
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